פסק-דין בתיק ע"א 6290/05

1.         ביום 1.5.56 השכירה המערערת דירה ברח' יהודה הנשיא 15/1 בירושלים (להלן - " הדירה") למנוח עזיז משה ז"ל (להלן - " המנוח"). בדירה זו התגוררה משפחתו של המנוח ובכללה בנו דוד. בינואר 1967 נישאה המשיבה לדוד ומאז נישואיה היא מתגוררת בדירה. לאחר מות המנוח, התגרשה המשיבה מדוד, ביום 3.1.95, אך הוסיפה להתגורר בדירה, יחד עם אלמנתו של המנוח, חמותה, עד שזו נפטרה ביום 28.3.96. כיום המשיבה מתגוררת בדירה בגפה, לאחר שגם ילדיה, שבגרו, עברו להתגורר במקום אחר.

2.         המערערת הגישה לבית-משפט השלום בירושלים תביעה לסילוק ידה של המשיבה מהדירה. בכתב התביעה נטען, כי המשיבה "פלשה" לדירה (בכתב התביעה לא צוין מהו מועד הפלישה), ולפיכך עליה לסלק את ידה ממנה. עוד נתבעה המשיבה לשלם למערערת סך של 133,614 ש"ח בגין השימוש בנכס.

בכתב ההגנה המתוקן נטען בשם המשיבה, כי היא דיירת מוגנת על-פי הוראות חוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב-1972 (להלן - " החוק"). על-פי הנטען, המשיבה החזיקה בדירה עוד קודם ליום 20.8.68 ושילמה את דמי השכירות בעצמה. בנוסף נטען כי זכותה של המשיבה כדיירת מוגנת נובעת מזכויותיו של המנוח כדייר מוגן, ובהסתמך על הוראות הסעיפים 20, 21 ו-27(1) לחוק.

בכתב ההגנה נטען גם שהמערערת הכירה במשיבה כדיירת עצמאית ושהמשיבה השקיעה סכומי כסף ניכרים בדירה, ובכל מקרה, זכאית המשיבה להמשיך ולהתגורר בדירה גם מכוח הוראות חוק זכויות הדייר בדיור הציבורי, תשנ"ח-1998.

יודגש, כי המערערת לא הגישה כתב תשובה לכתב ההגנה המתוקן.

3.         בית-משפט השלום בירושלים (כב' השופט ר' שטראוס) דחה את התביעה וחייב את המערערת לשאת בהוצאות המשיבה בסכום של 10,000 ש"ח, בתוספת מע"מ.

בית המשפט דחה את התביעה הכספית בקובעו, כי המערערת לא הוכיחה את סכום דמי השכירות הראויים (סעיף 7 לפסק הדין).

בעניין תביעת סילוק היד נפסק על-ידי בית המשפט קמא, כי למעשה נשמט היסוד מתחת לתביעת המערערת, משהוברר שהמשיבה כלל אינה פולשת, שהרי תחילת החזקתה נעשתה כדין, ולפחות עד חודש מרס 1996 (מועד פטירת חמותה), החזקת המשיבה בדירה הייתה על דעת המערערת. בנוסף, המערערת לא הגישה כתב תשובה, כך שלא נטענה על-ידה כל טענה פוזיטיבית במענה לטענת הדיירות המוגנת שנכללה בכתב ההגנה המתוקן. נמצא, שכאשר נשמט הבסיס שביסוד טענת המערערת - טענת הפלישה - דין התביעה להידחות.

עם זאת, בית-משפט השלום הוסיף ובחן את טענות הצדדים בנושא זכויותיה של המשיבה כדיירת מוגנת, ומסקנתו הייתה, כי ניתן לבסס זכות זו של המשיבה על שני נימוקים חלופיים:

א.         המנוח היה בעל זכויות של דייר מוגן, והמשיבה נהנית אף היא מההגנה שמקורה במנוח, בהתבסס על הוראות סעיפים 20 ו-27(1) לחוק. בית המשפט היה ער לטענת המערערת, לפיה סעיף 18 להסכם השכירות שבין המערערת לבין המנוח, שנערך בשנת 1956, שלל את הגנת החוק, בקובעו כי: " השוכר מאשר ומודה בזה שהדירה ... נמצאת בבניין שבנייתו הושלמה לאחר יום 1 בינואר 1953 והושכרה לראשונה אחרי יום 28 לאוגוסט 1953".

מקורו של הסעיף האמור בחוק הגנת הדייר (בניינים חדשים), תשי"ג-1953, ואחר-כך בהוראת סעיף 1 לחוק הגנת הדייר (בניינים חדשים), תשט"ו-1955, הוראה הכלולה כיום בסעיף 14 לחוק.

בעניין זה פסק בית המשפט קמא, כי אין בהוראת סעיף 18 להסכם, לבדה, כדי לשלול את הגנת החוק מהמנוח, שכן על המערערת היה להוכיח לא רק שהנסיבות השוללות את ההגנה צוינו במפורש בהסכם השכירות, אלא גם את העובדות עצמן, הכלולות בהצהרה על קיום הנסיבות (היינו, שאכן בניית הדירה הושלמה לאחר 1.1.53 ושזו הושכרה לראשונה לאחר 28.8.53). עובדות אלה לא הוכחו על-ידי המערערת, ולפיכך מצא בית-משפט השלום שהוראת סעיף 18 להסכם השכירות, כשלעצמה, לא שללה את הגנת החוק מהמנוח.

ב.         בית המשפט קבע, כי הוכח שהמשיבה השקיעה ממון רב בשיפוץ הדירה וזאת בהסכמת המערערת וללא הסתייגותה, ופסק כי יש לראות בהשקעות אלה משום תשלום דמי מפתח למערערת.

על יסוד האמור לעיל, דחה בית-משפט השלום את תביעת המערערת ואף ראה לנכון להוסיף דברי ביקורת שהופנו למערערת, על-כך שהתעקשה כי המשיבה, שהוברר כי היא זכאית בכל מקרה לדיור ציבורי, תממש זכותה זו דווקא בדירה אחרת, הקטנה רק במעט מהדירה, וזאת לאחר שהמשיבה מתגוררת בדירה כ-40 שנה והשקיעה בשיפוצה ממון רב.

4.         בערעור תוקפת המערערת את כל קביעותיו של בית המשפט קמא. לטענתה, אין למשיבה זכויות של דייר מוגן, שכן גם למנוח לא היו זכויות כאלה, לנוכח הוראת סעיף 18 להסכם השכירות. עוד נטען, כי לא היה מקום להטיל על המערערת את הנטל להוכיח כי התקיימו בפועל העובדות המפורטות בסעיף 18 הנ"ל (מועד השלמת הבנייה ומועד ההשכרה הראשונה), וכי לא היה נכון לקבוע כי השקעותיה של המערערת בדירה מהוות תשלום דמי מפתח.

לגישת המערערת (סעיף 31 לעיקרי הטיעון), על בית המשפט היה למחוק את תביעתה הכספית ולא לדחותה, אם סבר שלא הובאו על-ידה ראיות מספיקות להוכחת סכום דמי השכירות הראויים.

דיון

5.         לאחר שעיינו בכל החומר שלפנינו ושמענו את דברי באי-כוחם המלומדים של בעלי הדין, מסקנתנו היא, כי דין הערעור להידחות, אם כי אין בידינו לקבל את כל ההנמקות שביסוד פסק-דינו של בית-משפט השלום.

6.         יש ממש בקביעה, לפיה דין התביעה היה להידחות כבר מהטעם, כי הטענה שעמדה ביסוד עילת התביעה (פלישה), אינה עולה בקנה אחד עם העובדות כפי שהוכחו.

עמדת המערערת הייתה, כי מדובר בפלישה, דהיינו - בתפיסת חזקה בנכס שמלכתחילה לא הייתה כדין. המערערת לא טענה, ולו לחלופין, כי מדובר במצב בו זכות ההחזקה של המשיבה הגיעה לידי סיום מטעם זה או אחר, והסתפקה בטענה שהמשיבה פלשה לדירה. המערערת אף לא הציגה, בכתב תשובה, גרסה פוזיטיבית כנגד טענת הדיירות המוגנת שהעלתה המשיבה.